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国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告

国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第15号???????????? ?????? 2016.3.31

一图读懂不动产进项税额分期抵扣?<广东省国税局>

“营改增”内部对话系列(一)“营改增”内部对话系列(二)?<中铁十七局>

关于《国家税务总局关于<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》的解读

国家税务总局公告2016年第15号图表整理:不动产进项税额分期抵扣

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国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局
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2016年3月31日

不动产进项税额分期抵扣暂行办法

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。

第二条 增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程。

华税:公告在36号文件的基础上,明确了不动产在建工程的定义,包括新建、改建、扩建、修缮、装饰等形式,具有实务指导意义。

房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

第三条 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,用于新建不动产,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

华税:公告指出,用于新建不动产,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。这是对于不动产在建工程所作出的进一步限制,只有超出原值50%的才可以分2年抵扣销项税额。

不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。

上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

华税:公告以列举的形式,明确了可以抵扣不动产进项税额的范围仅限于构成不动产部分的设备、设施。

第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

上述进项税额中,60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

华税:公告明确可以抵扣的进项税额,60%的部分于取得当期一次性抵扣,余额计入待抵扣进项税额进行会计核算,一个自然年以后再一次性抵扣。

第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务,转用于不动产在建工程的,其已抵扣进项税额的40%部分,应于转用的当期从进项税额中扣减,计入待抵扣进项税额,并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

华税:公告指出,对于已经全部抵扣进项税额的货物与服务,专用于不动产在建工程的,已经抵扣进项税额的60%部分仍然可以抵扣,已经抵扣进项税额的40%部分则需要予以进项税额转出,计入待抵扣进项税额进行会计核算,一个自然年以后再一次性抵扣。?


第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时,尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额,允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

第七条 已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:

不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率

不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%

华税:公告提出了不动产净值率的概念,并明确了计算方式。

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的,应于该不动产改变用途的当期,将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的,应于该不动产改变用途的当期,将已抵扣进项税额从进项税额中扣减,并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

华税:本条内容不仅明确了不动产净值率的概念以及计算方式,而且分两种情况详细解释了发生非正常损失等情形时不得抵扣进项税额的转出方式。

第八条 不动产在建工程发生非正常损失的,其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出;其待抵扣进项税额不得抵扣。

第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额项目的,按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

依照本条规定计算的可抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

按照本条规定计算的可抵扣进项税额,60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣,40%的部分为待抵扣进项税额,于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

华税:本条内容解析了不动产因用途改变从不得抵扣进项税额转变为可以抵扣进项税额时的计算及抵扣方法。首先,依据用途转变时不动产的净值率,计算可以抵扣的进项税额的总和;然后,再按照本办法的规定分两次予以抵扣。需要关注的是,抵扣的时点不是改变用途的当期,而是次月。

第十条 纳税人注销税务登记时,其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。

第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算,并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税(进项税额)”科目。

对不同的不动产和不动产在建工程,纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。

华税:本条解析了待抵扣进项税额的会计核算,需要引起纳税人高度关注。

第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额,应据实填报增值税纳税申报表附列资料。

第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账,分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况,留存备查。

用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程,也应在纳税人建立的台账中记录。

华税:对于纳税人拥有的不动产,公告指出,需要根据取得不动产的方式,以及计税方式、征免增值税项目等,建立台账以分别记录并归集进项税额抵扣情况。

第十四条 纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的,主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定进行处理。

华税:本条指明了涉税事项的管理依据,违反规定的,税务主管机关可以援引《中华人民共和国税收征收管理法》第62、63条的规定,以及《中国人民共和国增值税暂行条例》的规定进行处理。
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分送:各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。
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国家税务总局货物和劳务税司承办??? 办公厅2016年3月31日印发


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